Теоретико- методологические основы менеджмента в сфере услуг

ВВЕДЕНИЕ
     Актуальностью выбранной темы является совершенствование управления агентства недвижимости. Агентство недвижимости - организация, предлагающая клиентам услуги по покупке, продаже и аренда недвижимости.Без агентства недвижимости не может быть рынка вообще. Банки, биржи, инвестиционные компании должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Рынок жилья, его становление и развитие является предметом исследования экономической теории и анализу вторичного рынка жилья.
     Агентство недвижимости самый рентабельный вид коммерческой деятельности. Больших капиталовложений не требуется и источником дохода служит грамотная организация.
     Услуги агентства недвижимости актуальны при заключении сделок по покупке или аренде жилых домов, квартир или комнат. Агентство недвижимости предоставляют огромную базу объектов. Они берут на себя ответственность за проверку документов и согласование стоимости с владельцами или арендодателями. 
     За счет этого любая сделка с недвижимостью осуществляется в кратчайшие сроки. Квалифицированные работники агентства недвижимости надежные партнеры. Они берут оплату за свои услуги, только после заключения всех сделок и проведения операций, что говорит о безопасности.
     Главная цель агентства недвижимости – это клиентская база. Актуальность – вот важнейшее свойство этой базы.В нее заносятся все поступающие предложения от частных лиц, а также их запросы на приобретение или аренду недвижимости.
     После приобретения базы данных, обзвонить ее объекты для проверки их достоверности. Если они проходят проверку, заключают договор о сотрудничестве с продавцом. Менеджеры агентства недвижимости проводят мониторинг средств — информации- это газеты и сайты в Интернете.
     Вместе с тем, методика статистического исследования агентства недвижимости на региональном уровне разработана достаточно, что и обусловило актуальность темы дипломной работы. Становление и развитие агентства связано с объектами недвижимости. Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. 
     Организация получает комиссионные с продавца недвижимости, а иногда и с покупателя. Обычно агентство недвижимости независимо от владельца недвижимости и работает с несколькими продавцами и покупателями.Уже давно стал нормой тот факт, что при продаже или покупке квартиры, или какой-либо другой недвижимости люди обращаются за помощью к посредникам. Такие посредники называются риэлторами.
     Риелтор - это специалист, который представляет интересы клиента, выступая в качестве посредника между продавцом и покупателем или же владельцем площади, жилой или коммерческой и арендатором. Его задача - найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей. Кроме того, также у него есть и другие обязанности, связанные с подготовкой сделки купли-продажи.
     Риэлтерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. 
     Менеджер в агентстве – это сотрудник организации, который выполняет свою работу и достигает поставленных целей.
     Желательно набирать штат сотрудников из людей, не имеющих опыта работы в сфере недвижимости,
     Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлторских организаций, несовершенство общегосударственной системы подготовки и переподготовки риэлторов. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем функционирования агентства на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности риэлторских организаций.  
     Дипломная работа посвящена вопросам управленияорганизационной деятельности агентства недвижимости ООО «РИМ»
     Объектом исследования является агентство осуществляющее риэлтерскую деятельность на рынке недвижимости.
     В качестве предмета исследования выступают инновации системы менеджмента в организации ООО «РИМ»
     Целью работы является исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию управлению деятельности агентства недвижимости.
     Таким образом, в соответствии с целью поставлены и решены следующие задачи:
- рассмотрены теоретические и методические основы менеджмента в сфере услуг;
- предоставлены риэлторские услуги;
- проведенанализ управления бизнес-процессами агентства недвижимости, SWOT-анализ, конкурентный анализ; 
- выявлены проблемы в агентстве недвижимости
- проведение рекламы
     Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные и нормативные акты по вопросам развития риэлтерской деятельности, труды ведущих отечественных ученых-экономистов и специалистов по вопросам функционирования риэлторских организаций. Были изучены и обобщены труды Белобанова И.Т., Бякова Э., Воробейникова М.А., Именитова Е.Л., Горемыкина В.А., Бугулова Э.Р., Копыловой В.В., Бедина Б.М., Пригожего В.Л., Хамина Д., Юркова Д. В процессе написания работы автором были тщательно изучены действующие нормативно-правовые и методические документы, предназначенные для применения риэлторскими организациями в своей деятельности.
     Важную роль в процессе исследования играли методы факторного и сравнительного анализа, наблюдения и опроса. Обработка эмпирических данных осуществлялась посредством методов математической статистики.
     В первом разделеработы рассмотрим понятие и особенности риэлтерской деятельности. Второй разделдипломного проекта посвященанализу агентства недвижимости. Третий раздел посвящен вопросам совершенствования деятельности агентства.





















1. ТЕОРЕТИКО- МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕНЕДЖМЕНТА В СФЕРЕ УСЛУГ
     Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Данныеотношения возникают при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.
     Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.
     К основым функциям рынка относится:
- информация о ценах, спросе и предложении;
- свободное формирование цен на объекты недвижимости;
- перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
- эффективность решения социальных программ.
     Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение. На рынке недвижимости активно развивается сектор аренды жилой недвижимости. Недвижимость, как и другие объекты управления, имеет определенный жизненный цикл. Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости, может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости.
     Структура спроса и предложения на рынке постоянно меняется. Например, спрос на дорогие квартиры неоднороден: одни наниматели готовы платить за место, за престижность, другие- за современные удобства и комфорт.
     На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости [10, С.34-36].
     Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. 
     Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. 
     Деятели риэлторского рынка стремительно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым организациям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение.
     Риэлторская услуга начинается с момента обращения клиента в агентство недвижимости. Любая услугариэлтора состоит из двух элементов: подготовки к сделке и ее выполнения. Подготовка к сделке включает в себя несколько последовательных шагов.
     Вначале клиент обращается в агентство и высказывает риэлтору свои пожелания: продать, арендовать недвижимость или провести иную сделку с ней и знакомится с условиями работы агентства. Если они клиента устраивают, заключается договор. 
     В случае покупки квартиры оформляются требования покупателя к ней, риэлтор подбирает подходящие варианты. При продаже имущества, риэлторсобирает и проверяет необходимые документы, размещает рекламу в СМИ, исследует спрос, устраивает показы квартиры [10, С.34-36].
     После того, как с помощью риэлтора покупатель и продавец нашли друг друга, стороны согласуют условия сделки – стоимость объекта недвижимости, сроки заключения сделки, порядок оплаты, сроки освобождения квартиры.
     Продавец с помощью риэлтора подготавливает все необходимые документы, а покупатель находит средства для оплаты. После этого стороны подписывают договор о порядке перехода права собственности на данный объект недвижимости от продавца к покупателю. На этом заканчивается процесс подготовки к сделке, и риэлтор приступает к ее непосредственному проведению[12, С.67-69].
     Проведение сделки подразумевает регистрацию договора в УФРС (Управлении Федеральной Регистрационной Службы), выписку обсалютновсех лиц, прописанных в квартире, и выезд из нее бывших хозяев. Продавец должен предоставить покупателю жилое помещение, свободное и юридически, и фактически, в определенные в договоре сроки. В соответствии с условиями договора, покупатель обязан передать продавцу необходимую денежную сумму.
     После получения продавцом денег, а покупателем объекта недвижимости и права собственности на него, подтвержденного необходимыми документами, услуга риэлтора считается выполненной, и ему выплачивают вознаграждение[8, С.24-69].
     
     Рисунок 1.1 Обязанности риэлтора ООО «РИМ»
     Риэлторская услуга – это комплекс действий, требуемых для выполнения необходимой клиенту сделки с объектом недвижимости.Такая сделка уникальна и требует различного набора действий, осуществляемых риэлтором в интересах клиента. Обращение к профессиональным риэлторам позволяет найти оптимальные варианты решения вопроса с недвижимостью, что помогает сэкономить время, деньги и нервы [19, С.90-94].
     Качество услуг, предоставленных клиенту риэлтором, определяется выполнениемобсалютно всех условий, предусмотренных в заключенном между ними договоре. При приобретении или продаже недвижимого имущества в число таких условий входит цена имущества, размер платы за его использование, качество и эксплуатационные характеристики имущества [11, С.57-60].
     Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости [19, С.106-112].
            Деятельность риэлторов имеет различные направления:
- агентская;
- брокерская;
- деятельность поверенного и дилера;
- торговая;
- посредническая;
- консультационная.
     Агент по недвижимости – это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера. 
     Агент непосредственно работает с клиентами и выполняет подготовительную работу для заключения с ними брокером договоров по осуществлению сделок с недвижимостью и изменению прав собственности на нее. Права подписи документов от имени субъектов рынка агент, в отличие от брокера, не имеет. Свою деятельность он осуществляет на основании заключенного им с брокером договора [14, С.87-90].
     Брокер по недвижимости – обычно это физическое лицо, получившее квалификационный аттестат брокера и работающее на рынке не менее двух лет. Наличие квалификационного аттестата дает право подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости. Брокер заключает с клиентами договоры по осуществлению сделок с недвижимостью и изменению прав собственности на нее.
     Дилерскую деятельность обычно осуществляют крупные фирмы, поскольку для нее требуются значительные вложения средств. Спервариэлторы приобретают недвижимое имущество, затем продают его по высокой цене или сдают в аренду. Площади могут приобретаться и в строящихся жилых домах по договорам уступки права требования. Выступая в качестве дилера, риэлторская организация может не заключать договор с потребителем об оказании риэлторских услуг – правоотношения сторон оформляются договорами аренды или купли-продажи.
     Торговая деятельность риэлтора. Риэлтор выполняет функции:
- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;
- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;
- предоставляет услуги по надлежащему проведению расчетов по сделкам.
     Посредническая деятельность риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. Риэлтор не является непосредственной стороной [16, С.90-101].
      Можно назвать такие виды деятельности как управление недвижимостью по доверенности, юридическое сопровождение объектов недвижимости, информационные технологии. Главной считается деятельность брокера, которая ведется в интересах конкретных лиц. Она связана с установлением, прекращением или изменением их прав на объекты недвижимости, которые должны быть зарегистрированы согласно закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [12, С.45-48].
     Риэлторские услуги – это услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.
     В число услуг, оказываемых риэлторскимиорганизациями, входят те, которые непосредственно не связаны с посредничеством или куплей-продажей недвижимого имущества. 
     Нередко риэлторы оказывают услуги по перепланировке или переустройству жилых помещений. Агентство недвижимости занимаются следующими видами деятельности:
- оценка недвижимости;
- покупка-продажа квартир на вторичном рынке жилья и в новостройках;
- покупка-продажа частных домов в городах и сельской местности;
- сдача в аренду ранее приобретенных объектов недвижимости;
- организация аукционов и конкурсов по продаже недвижимости;
- проведение консультаций по налогам;
- реализация заложенной недвижимости;
- расселение домов и т. п. 
     Риэлтор должен быть общительным, выдержанным и понимающим человеком. Его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, которое наступает при регистрации сделки в регпалате. А значит, риэлтор должен обладать способностью к аналитическому мышлению, вниманием, четкостью и желательно с высшим образованием. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора можно разделить на два этапа.
     Первое, это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение иных сделок. Все они связаны с основной услугой, результат, достижение которого хочет получить клиент от риэлтора. Второй, как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции Российская Федерация по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. 
     Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то скорее всего, его могут обмануть. [9, С.25-27].
     Добросовестный риэлтор обязан сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, подтверждающих о ее государственной регистрации. Именно на стадии государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом может возникнуть ряд трудностей с государственной регистрацией сделки [11, С.157-160].
     Главным показателем профессионализма и надежности риэлтора всегда будет являться факт возвращения клиента к тому агенту, который не просто помог ему в решении «квартирного вопроса», а внимательно и с пониманием относился к его условиям и, в результате работы с которым, он совершил выгодную, юридически грамотно оформленную сделку в относительно короткие сроки. 
      Клиент может доверитьриэлтору выполнение любой операции с его недвижимостью. Для этого необходимо выдать риэлтору нотариальную доверенность. Срок ее действия может достигать трех лет. При заверении доверенности уплачивается государственная пошлина [11, С.59-69].
     Таким образом, все риэлторские услуги можно разделить на две группы:
- заключение сделок с недвижимым имуществом;
- прочие действия, порождающие для клиента права и обязанности в отношении недвижимого имущества, но не связанные с его гражданским оборотом.
     Риэлторская деятельность является деятельностью на рынке недвижимости, которую ведут самостоятельные субъекты рынка, по совершению сделок с жилыми и нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, земельными участками и правами на них.
     Осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом. Основная цель деятельности риэлтора – получение прибыли в результате заключения сделок с объектами недвижимости. Действовать риэлтор может как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка[15, С.140-144].
        С вышесказанного можно сделать вывод, что понятия риэлтор и риэлторская организация применительно к российскому рынку недвижимости имеют несколько иное значение, чем за рубежом, а спектр услуг, оказываемых риэлторами в нашей стране, гораздо шире. 
     Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости [19, С.106-112].
     Риэлторские услуги – услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.
     Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, которое наступает при регистрации сделки в регпалате. 
     А значит, риэлтор должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно с высшим образованием. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора можно подразделить на два основных этапа
     Первое, это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, результат, достижение которого хочет получить клиент от риэлтора.
      Второй, как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции Российской Федерации по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. 
     Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на стадии государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки [11, С.157-160].
     Участниками риэлторской деятельности выступают:
- юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества;
- потребители их услуг (клиенты)
     К агентствам, осуществляющим риэлторскую деятельность, в настоящее время нет требований относительно их регистрации, не нужно получать ни лицензию, ни сертификат, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или.
     Агентство недвижимости также проводит сделки купли –продажи с ипотечным кредитованием банке.
     Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа другого обязательства, основанного на купле- продаже, аренде.
     Как правило, в каждой риэлторской организации есть свои должностные инструкции агента по недвижимости. Обязанности агента по недвижимости:
- осуществлять любые операции на рынке недвижимости в соответствии с законодательством с участием государственных органов, юридических и физических лиц с получением прибыли;
-  получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и требования потенциальных покупателей или арендаторов;
-  изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;
-  регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивные договоры между собственниками и агентством;
- осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;
- организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;
-  оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;
-  согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;
-  в ходе подготовки и совершения сделки представлять права и законные интересы всех сторон по договору;
-  обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;
-  информировать клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;
-  организовывать подписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;
-  содействовать своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;
-  представлять интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;
-  рекламировать свою деятельность;
-  получать от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и иных органов необходимую информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке;
- запрашивать и получать в разумно необходимый срок в государственных органах и иных организациях, информационные справки и документы, необходимые для осуществления операций с недвижимым имуществом, при наличии соответствующего договора с собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.[20, С.298-309].
     Закон о риэлторской деятельности до сих пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлторскойфирмой, не закреплен. Таким образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.
     К риэлторским услугам относится:
- деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;
- деятельность риэлтора в качестве брокера;
- деятельность риэлтора в качестве дилера;
- деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
- деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;
- деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
- деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;
- деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка.
     Качество предлагаемых покупателюриэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление покупателю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом, качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом[13, С.124-139].
     Качество предоставленной покупателюриэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя, либо продажей, принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения продажи имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.
     Риэлтор, предоставляющий покупателю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его последующего использования в его собственных интересах:
- приобрести недвижимое имущество в собственность покупаеля свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;
-  приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено покупателем;
-  приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания о его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно-гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, если это не предусмотрено договором;
-  передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи, которых потребитель вправе;
-  при исполнении договора с покупателем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;
- проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность покупателя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.
     Выполнение риэлтором этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний об этом в договоре, заключаемом им с покупателем.
     Приобретение риэлтором в собственность покупателя спорного недвижимого имущества либо имущества, юридическая возможность использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии иного прямого письменного согласия покупателя [16, С.129-136].
     Своевременность предоставления риэлтором потребителю услуги определяется в соответствии со сроком или сроками исполнения риэлтором принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре.
     Если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги покупателю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.
     Каждый вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между организацией и клиентом.
     Например, договор аренды заключается между собственником и клиентом в присутствии риелтора см. приложение 1.3
     Предоставление риэлтором услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей[10, С.24-69].
     Риэлторские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). 
     Существенные условия заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок[18, С.234-259].
     Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлторских услуг и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом. В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор имеет свои отличительные черты.
     Менеджмент - это осуществляемое управление организацией, которое обеспечивает организацию труда в любой сфере деятельности, повышение его производительности, ориентацию на прибыль и доходность, чуткость к различным инновациям [19, С.187-190].
     Менеджмент - управление в условиях рынка, рыночной экономики означает:
- ориентацию организации на спрос и потребности рынка, на запросы конкретных покупателей, которые приобретают недвижимость и могут принести в агентство намечаемую прибыль;
- постоянное стремление к повышению эффективности агентства недвижимости;
- постоянную корректировку целей и программ в зависимости от состояния рынка;
- выявление конечного результата деятельности агентства недвижимости;
- необходимость использования современной информационной базы с компьютерной техникой при принятии обоснованных и оптимальных решений.
     Направление менеджмента:
- эффективно управлять всеми ресурсами организации;
- руководить коллективом сотрудников для эффективного взаимодействия по достижению поставленных целей деятельности.
     Менеджмент - это основа профессиональной деятельности, в которой осуществляется управление людьми. Главной целью при этом является достижение поставленных целей, единение факторов внешней и внутренней среды и максимизация прибыли.
     Термин «менеджмент» является аналогом термина «управление», его синонимом, однако не в полной мере. Термин «управление» намного шире, поскольку применяется к разным видам человеческой деятельности. 
     Развитие менеджмента в агентстве недвижимости должно полагаться на индивидуальные способности каждого человека, его профессиональную подготовку, стремление к развитию и совершенствованию своих навыков и умений. 
     Современный менеджмент, учитывает достижения в агентстве недвижимости направляет и интегрирует их в процессе управления.
     В процессе управления менеджер осуществляет конкретные функции:
- организация и планирование деятельности коллектива и своей собственной работы; 
- распределение заданий и инструктаж подчиненных; контроль за ними; 
- подготовка и чтение отчетов; 
- проверка и оценка результатов работы; 
- ознакомление со всеми новинками в агентстве недвижимости.
- выдвижение и рассмотрение новых идей и предложений; решение вопросов, выходящих за пределы компетенции подчиненных;
-  знакомство с корреспонденцией; 
- ответы на звонки и прием посетителей.
     Также при формировании управления агентства в недвижимости следует учитывать и деловые качества личности, а именно, настойчивость, целеустремленность и способность к восприятию новой информации.
     Управление недвижимостью – это данный комплекс мероприятий, нацеленных на эффективное использование объекта недвижимости, что в итоге подразумевает получение, прибыли от его использования. 
      Управленческой деятельности недвижимостью уделяется огромное внимание.Самоорганизация - лидерство и стиль руководства, высокая квалификация и культура работающих, мотивация поведения, отношения в коллективе и реакция людей на изменения.
     Методы управления недвижимостью:
-  правовые методы управления они обеспечивают распределение прав на недвижимость;
- экономические методы управления, обеспечивают управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
- организационные методы управления, обеспечивают организационное влияние на процессы управления недвижимости;
- технические методы управления, обеспечивают содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
     Правовое управление недвижимостью может быть внутренним и внешним. 
     Внутреннее управление недвижимостью -  это деятельность данного субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами- кодексом, уставом, положениями.
     Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур, которое направлено на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка.
     Правовые методы управления в агентстве недвижимости включают:
- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения абсолютно всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка
недвижимости через лицензирование, регистрацию, предоставление прав
уполномоченных лиц органами исполнительной и государственной власти.
- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
- -контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
      Методы управления агентства недвижимости включают в себя: приемы и средства организационного влияния или воздействия на процесс управления. 
     К задачам таких методов руководства относится разработка положений, определяющих состав организационно-подготовительных мероприятий и способов их реализации [16, С.199-207].
     Мотивация — это стимул в продаже объектов недвижимости. В основе мотивации лежит удовлетворение наиболее значимых для работника комиссионных за совершение сделки купли- продажи. Сами же потребности - это важнейшие предпосылки мотивации. Иными словами, мотивация - это состояние души работника. 
     В случае же с мотивацией гораздо важнее, когда заработная плата сотрудников агентства является следствием достижения определённых показателей, в совершенных сделок. Всех сотрудников можно мотивировать деньгами, и что деньги — это самый эффективный мотиватор. Высокий заработок и материальное поощр.......................